Question 1

Qu'est-ce que la LLI (Location Longue durée Intermédiaire) ?

Accepted Answer

La LLI (Location Longue durée Intermédiaire) est un dispositif d'investissement immobilier créé par la loi de finances 2024 pour remplacer progressivement le Pinel. Il s'adresse aux investisseurs institutionnels et, depuis 2024-2025, aux particuliers via des véhicules d'investissement (foncières, SCPI). L'investisseur acquiert un logement neuf à TVA réduite (10 % au lieu de 20 %) dans des zones tendues, avec engagement de location à des loyers intermédiaires (15 à 20 % en dessous du marché) pendant 15 ans minimum. En contrepartie, il bénéficie d'une exonération de taxe foncière pendant 20 ans.

Question 2

Quelle est la différence entre LLI et Pinel ?

Accepted Answer

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21 % du prix d'acquisition), tandis que la LLI propose une TVA réduite à 10 % (économie immédiate sur le prix d'achat) et une exonération de taxe foncière sur 20 ans. Le Pinel imposait des plafonds de loyers plus contraignants (20 à 30 % sous le marché). La LLI est plus souple : loyers 15 à 20 % sous le marché, zones d'éligibilité élargies, et l'avantage TVA est plus lisible et immédiat. La LLI remplace officiellement le Pinel depuis janvier 2025.

Question 3

Quels sont les avantages fiscaux de la LLI ?

Accepted Answer

La LLI offre deux avantages fiscaux majeurs : (1) TVA à taux réduit de 10 % au lieu de 20 % sur l'acquisition du logement neuf, soit une économie immédiate de 8,3 % sur le prix TTC — par exemple 16 600 € sur un bien à 200 000 € HT ; (2) Exonération de taxe foncière pendant 20 ans, soit plusieurs milliers d'euros d'économies sur la durée. Ces avantages ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), ce qui les rend attractifs pour les contribuables fortement imposés.

Question 4

Quelles sont les zones éligibles à la LLI ?

Accepted Answer

La LLI est applicable dans les zones où la tension locative est avérée : zones A bis (Paris et proche couronne), zone A (grandes agglomérations : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nice, Toulouse, Rennes), zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants et villes chères). Certaines communes de zone B2 et C peuvent également être éligibles sur décision préfectorale. Ces zones correspondent aux marchés où l'offre locative est insuffisante par rapport à la demande, garantissant une demande locative soutenue pour l'investisseur.

Question 5

Quels sont les plafonds de loyers en LLI ?

Accepted Answer

En LLI, les loyers doivent être fixés 15 à 20 % en dessous des loyers de marché, selon la zone géographique. Les plafonds sont définis par arrêté et révisés annuellement. À titre d'exemple, en zone A bis (Paris), le plafond est d'environ 18 €/m²/mois ; en zone A (Bordeaux, Lyon), environ 13 €/m²/mois ; en zone B1, environ 10,50 €/m²/mois. Ces plafonds sont calculés selon la surface pondérée du logement, incluant une fraction des annexes (balcon, terrasse, cave, parking).

Question 6

Quels sont les plafonds de ressources des locataires en LLI ?

Accepted Answer

Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus annuels (revenu fiscal de référence N-2) supérieurs aux plafonds du logement social (PLUS/PLAI) mais inférieurs aux plafonds du PLS. En zone A bis, les plafonds sont par exemple d'environ 43 475 € pour une personne seule, 64 900 € pour un couple. Ces plafonds visent les ménages de la classe moyenne qui ne peuvent pas accéder au logement social mais peinent à se loger sur le marché privé.

Question 7

Quelle est la durée d'engagement en LLI ?

Accepted Answer

En LLI, l'engagement de location à loyers intermédiaires est de 15 ans minimum. Durant toute cette période, le bien doit être loué à des locataires dont les ressources respectent les plafonds réglementaires, et les loyers ne doivent pas dépasser les plafonds de zone. En cas de non-respect de cet engagement, une partie de la TVA réduite perçue doit être restituée à l'administration fiscale. Après 15 ans, l'investisseur retrouve totalement sa liberté de gestion.

Question 8

Peut-on investir en LLI en direct, sans passer par une structure ?

Accepted Answer

La LLI dans sa forme initiale (2024) était réservée aux opérateurs institutionnels et bailleurs sociaux. Pour les particuliers, l'accès se fait principalement via des SCPI LLI ou des foncières agréées qui mutualisent plusieurs opérations. Certains promoteurs proposent depuis fin 2024 des offres LLI en direct pour les particuliers dans le cadre de programmes neufs spécifiques. Il est recommandé de vérifier la structuration juridique et fiscale avec un conseiller en gestion de patrimoine avant tout engagement.

Question 9

Quels types de logements sont éligibles à la LLI ?

Accepted Answer

La LLI s'applique aux logements neufs ou en VEFA (achat sur plan), respectant les normes de construction RE2020. Les logements peuvent être des appartements du studio au T5, dans des immeubles collectifs situés dans les zones éligibles. Les logements doivent respecter des critères de surface minimale (14 m² pour un studio, 28 m² pour un T2, etc.). Les logements en réhabilitation lourde dans des quartiers ANRU peuvent également être éligibles sous conditions spécifiques.

Question 10

Quel rendement peut-on attendre avec la LLI ?

Accepted Answer

Le rendement brut d'un investissement LLI est légèrement inférieur à celui du marché libre (loyers plafonnés), mais le rendement net est souvent comparable grâce à la TVA réduite qui diminue le prix de revient et à l'exonération de taxe foncière. À titre indicatif, un appartement acquis 200 000 € HT (soit 220 000 € TTC LLI vs 240 000 € TTC marché libre) avec un loyer de 700 €/mois génère un rendement brut de 3,8 % sur le prix LLI vs 3,5 % sur le prix marché. Sur 20 ans, l'exonération de taxe foncière ajoute 0,2 à 0,4 % de rendement supplémentaire.

Question 11

La LLI est-elle soumise au plafonnement global des niches fiscales ?

Accepted Answer

Non. L'avantage fiscal de la LLI (TVA réduite à 10 % et exonération de taxe foncière) ne constitue pas une « niche fiscale » au sens du plafonnement global de 10 000 € par an. Il s'agit d'un taux de TVA applicable et d'une exonération de taxe locale, qui ne s'imputent pas sur ce plafond. C'est un avantage considérable pour les contribuables qui utilisent déjà d'autres dispositifs de réduction d'impôt (LMNP, déficit foncier, dons…).

Question 12

Comment se passe la revente d'un bien LLI avant les 15 ans d'engagement ?

Accepted Answer

En cas de revente avant la fin des 15 ans d'engagement, l'investisseur doit rembourser une fraction de la TVA réduite perçue, calculée prorata temporis. Par exemple, s'il revend après 7 ans sur 15, il rembourse 8/15e de l'avantage TVA obtenu. L'exonération de taxe foncière prend également fin à la date de cession. La plus-value immobilière reste soumise au régime de droit commun des particuliers (19 % + 17,2 % prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention).

Question 13

LLI ou LMNP : quel dispositif choisir ?

Accepted Answer

Le LMNP et la LLI sont complémentaires mais s'adressent à des stratégies différentes. Le LMNP (location meublée) offre une fiscalité très avantageuse via les amortissements, avec grande liberté de gestion et des loyers supérieurs (meublé). La LLI (location nue intermédiaire) réduit le prix d'achat via la TVA réduite et supprime la taxe foncière pendant 20 ans, mais contraint les loyers et impose un engagement de 15 ans. Pour un investisseur qui privilégie la rentabilité immédiate et la souplesse, le LMNP est souvent préférable. Pour celui qui cherche un investissement institutionnel sécurisé dans une zone tendue avec une mise de départ réduite, la LLI peut être pertinente.

Question 14

La LLI est-elle accessible à un investisseur avec un faible TMI ?

Accepted Answer

La LLI n'est pas une réduction d'impôt calculée selon le TMI — l'avantage principal (TVA réduite) est identique quel que soit votre niveau d'imposition. Elle peut donc convenir à des investisseurs avec un TMI de 30 % comme à ceux taxés à 45 %. Cependant, l'avantage de l'exonération de taxe foncière est plus significatif pour les propriétaires de biens dans des communes à taxe foncière élevée. Un bilan patrimonial personnalisé permet de déterminer si la LLI est le dispositif le mieux adapté à votre situation.

Question 15

Comment investir en LLI à Bordeaux ?

Accepted Answer

Bordeaux est classée en zone A (anciennement Pinel A), ce qui la rend éligible à la LLI. La métropole bordelaise connaît une tension locative structurelle, notamment dans les quartiers Chartrons, Bacalan, Bordeaux-Nord, Saint-Michel et autour de l'université. Plusieurs promoteurs proposent des programmes neufs éligibles LLI dans la métropole. Les plafonds de loyers en zone A sont d'environ 13 €/m²/mois, soit des loyers légèrement inférieurs au marché libre bordelais (environ 14-15 €/m²). Toukan Conseil analyse les opportunités LLI disponibles et les compare aux alternatives LMNP ou déficit foncier selon votre profil.

Question 16

Faut-il un apport pour investir en LLI ?

Accepted Answer

Comme tout investissement immobilier, un apport personnel est généralement conseillé pour optimiser le financement. L'avantage de la LLI est que la TVA réduite diminue le prix d'achat, réduisant mécaniquement le montant à financer. Les banques financent généralement 80 à 90 % du prix LLI. Un apport de 10 à 20 % est recommandé pour obtenir les meilleures conditions de crédit. Toukan Conseil vous accompagne dans la structuration du financement et la négociation auprès des établissements bancaires partenaires.

Question 17

La LLI génère-t-elle des revenus locatifs imposables ?

Accepted Answer

Oui. En LLI, la location est nue (non meublée), donc les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier (abattement 30 %) s'applique si les revenus sont inférieurs à 15 000 € par an. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière si non exonérée à terme…). La combinaison LLI + déficit foncier peut être envisagée si des travaux sont prévus, mais elle est limitée aux logements anciens. En LLI neuf, il n'y a généralement pas de travaux déductibles dans les premières années.

Question 18

Quels sont les risques de l'investissement en LLI ?

Accepted Answer

Les principaux risques sont : (1) Risque locatif — même si les loyers intermédiaires attirent des locataires solvables de la classe moyenne, le risque d'impayés ou de vacance locative existe ; (2) Risque de remboursement TVA — en cas de non-respect de l'engagement sur 15 ans, une partie de la TVA doit être remboursée ; (3) Risque réglementaire — les plafonds de loyers peuvent évoluer défavorablement ; (4) Risque de marché — comme tout immobilier, la valeur à la revente peut baisser ; (5) Risque de liquidité — l'engagement de 15 ans limite la flexibilité. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant vous aide à évaluer ces risques par rapport à votre situation personnelle.

Question 19

Qu'est-ce que la convention APL en LLI et est-elle obligatoire ?

Accepted Answer

La convention APL (Aide Personnalisée au Logement) est un accord passé entre le propriétaire et l'État permettant au locataire de bénéficier de l'APL, versée directement au bailleur. En LLI, la conventionnement est généralement requis pour bénéficier de la TVA réduite. Cette convention impose de respecter les plafonds de loyers et de ressources réglementaires. L'APL peut représenter une sécurité supplémentaire pour le bailleur (versement garanti d'une partie du loyer par l'État), même si elle n'exclut pas les risques d'impayés sur la partie restante.

Question 20

Toukan Conseil propose-t-il un accompagnement pour les investissements LLI ?

Accepted Answer

Oui. Toukan Conseil analyse votre situation patrimoniale et fiscale pour déterminer si la LLI est le dispositif le plus adapté parmi les alternatives disponibles (LMNP, déficit foncier, Malraux, monuments historiques). Nous vous aidons à identifier les programmes éligibles dans les zones ciblées, à structurer le financement et à anticiper la fiscalité des revenus locatifs. Notre conseil est indépendant : nous ne percevons pas de commissions de promoteurs, ce qui garantit une recommandation objective centrée sur votre intérêt.

Critère	LLI (depuis 2024)	Pinel (fermé 12/2024)
Avantage fiscal	TVA 10 % + exo. taxe foncière 20 ans	Réduction d'impôt 9-12 % (disparu fin 2024)
Plafonnement niches fiscales	Non concerné	Oui (10 000 €/an)
Type de location	Nue, longue durée	Nue, longue durée
Durée d'engagement	15 ans minimum	6, 9 ou 12 ans
Plafonds de loyers	15-20 % sous le marché	20-30 % sous le marché
Plafonds ressources locataires	Classe moyenne (PLS)	Classe moyenne (PLS)
Zones éligibles	A bis, A, B1 (et B2/C sur décision)	A bis, A, B1
Logements éligibles	Neuf ou réhabilitation lourde (ANRU)	Neuf uniquement
Disponibilité	Depuis 2024 (remplace Pinel)	Fermé au 31/12/2024

LLI – TVA réduite à 10 %
et 20 ans sans taxe foncière

Les 4 atouts de la LLI

Exemple concret : appartement T2 à Bordeaux

Zones éligibles à la LLI

LLI vs Pinel : ce qui change

Notre méthode en 6 étapes

Analyse patrimoniale

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Stratégie de sortie

LLI + SCI à l'IR + Jeanbrun :
trois leviers depuis février 2026

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