Déficit Foncier –
Rénovez et réduisez vos impôts

Un mécanisme fiscal permettant de déduire les charges (notamment les travaux) qui dépassent les loyers de location nue sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour la rénovation énergétique). Le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration : toiture, ravalement, plomberie, électricité, isolation, installation de chauffage... Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

10 700 €/an imputable sur le revenu global (21 400 € pour travaux de rénovation énergétique passant de DPE E/F/G à A/B/C). Hors plafonnement global des niches fiscales — avantage majeur.

Économie = déficit imputable × TMI. À TMI 41 %, imputer 10 700 € économise 4 387 € d'impôt. À TMI 45 %, c'est 4 815 €. Plus votre tranche est élevée, plus l'avantage est fort.

Non. C'est une déduction du revenu, pas une réduction d'impôt. Il se cumule avec le PER, Malraux, investissements PME et tous autres avantages fiscaux sans subir le plafond de 10 000 €.

Oui, location nue obligatoire jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. En cas de vente ou de cessation de location avant ce délai, le déficit imputé est remis en cause.

Oui. Le déficit foncier se cumule avec PER, Malraux (sur d'autres biens), Monuments Historiques, investissements PME. Toukan Conseil construit une stratégie fiscale combinant ces leviers.

Déficit foncier : accessible à tous, plafond 10 700 €/an, aucune zone imposée. Malraux : zones protégées spécifiques, réduction d'impôt de 22-30 % sur les travaux, hors plafond niches. Malraux est plus puissant pour de gros montants de travaux.

Non. Uniquement aux biens loués nus. La résidence principale et les biens loués meublés (LMNP) ne génèrent pas de déficit foncier.

Oui, c'est une stratégie courante pour les contribuables à fort TMI. Achat d'un bien ancien à rénover, travaux importants, puis location nue pour générer le déficit.

Dérapage des coûts de travaux, vacance locative après rénovation, remise en cause fiscale si le bien n'est pas loué 3 ans après imputation. Un bien bien situé dans une zone tendue limite ces risques.

Oui mais uniquement en déduction des revenus fonciers — ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global. Seules les charges hors intérêts d'emprunt créent le déficit imputable sur le revenu global.

Bien ancien dans une zone dynamique, nécessitant d'importants travaux (toiture, ravalement, électricité, isolation), avec un bon rapport travaux/prix d'achat. Centres-villes de métropoles régionales, immeubles de rapport.

Analyse fiscale, identification d'opportunités, estimation des travaux, structuration du financement, accompagnement de la mise en location. Intégration dans la stratégie patrimoniale globale.

Oui, sur le même bien ou sur des biens différents. Le plafond de 10 700 € s'applique par foyer fiscal et par an. Une stratégie étalée sur plusieurs années peut être planifiée.

Oui. Son efficacité dépend du montant des travaux, pas du prix du bien. La hausse des prix renforce même l'intérêt économique global via la plus-value potentielle à la revente.

Oui. Marché ancien bordelais riche en opportunités (Saint-Michel, Chartrons, Bacalan). Réseau de professionnels du bâtiment partenaires pour l'estimation et le suivi des travaux.