Bailleur privé & amortissement fiscal · Depuis février 2026
Dispositif Jeanbrun —
Amortissez fiscalement votre bien
Depuis le 21 février 2026, les bailleurs privés peuvent déduire chaque année 3,5 % de 80 % du prix de leur bien en location intermédiaire. Un levier fiscal inédit, hors niches fiscales, qui se combine avec le LLI pour une stratégie patrimoniale à trois niveaux.
En chiffres
Les paramètres clés du dispositif Jeanbrun
80 % du prix d'acquisition hors terrain constitue la base de calcul de l'amortissement fiscal annuel.
Déduction annuelle de 3,5 % de la base sur toute la durée de l'engagement locatif de 9 ans minimum.
Plafond d'amortissement déductible par foyer fiscal et par an (jusqu'à 12 000 € selon le secteur).
Le dispositif Jeanbrun n'entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €. Cumulable avec PER, dons, LLI.
Comment ça marche
L'amortissement Jeanbrun,
levier à la tranche marginale
Chaque année, le dispositif Jeanbrun permet de déduire des revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition du bien. Cette déduction s'applique sur 80 % du prix net de frais — la valeur bâtie hors terrain — au taux de 3,5 % par an pour le secteur intermédiaire.
Contrairement à une réduction d'impôt, l'amortissement agit directement sur la base imposable des loyers. Combiné aux charges courantes (intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion), il peut ramener le résultat foncier à zéro voire générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
L'économie fiscale réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition : plus elle est élevée (30 %, 41 %, 45 %), plus l'amortissement économise d'impôt chaque année.
Simulation indicative — bien à 198 900 €
Simulation indicative à titre pédagogique. Source : données document de présentation. Résultats variables selon profil et conditions réelles de l'opération.
Conditions d'éligibilité
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
Dispositif en vigueur depuis le 21 février 2026 jusqu'au 31 décembre 2028. Se référer aux textes officiels en vigueur pour les conditions exactes.
La stratégie complète
LLI + SCI à l'IR + Jeanbrun :
trois leviers, une stratégie
La combinaison de ces trois mécanismes depuis février 2026 crée une opportunité inédite pour les bailleurs privés souhaitant investir dans le logement intermédiaire avec une fiscalité optimisée.
LLI — Le cadre fiscal
TVA réduite à 10 % à l'acquisition + crédit d'impôt de taxe foncière pendant 20 ans. Un gain immédiat et récurrent.
En savoir plusSCI à l'IR — La structure
Fiscalité transparente, gestion patrimoniale souple, transmission progressive par donation de parts aux héritiers.
En savoir plusJeanbrun — Le levier fiscal
Amortissement de 80 % du prix à 3,5 %/an. Neutralise la fiscalité des loyers et peut créer un déficit foncier.
En savoir plusÉconomie globale de la stratégie
TVA réduite à l'achat · Crédit d'impôt taxe foncière 20 ans · Fiscalité des loyers neutralisée · Patrimoine transmissible via SCI
Notre rôle
Un montage patrimonial
qui nécessite expertise et rigueur
Le dispositif Jeanbrun est récent (février 2026) et techniquement exigeant : il suppose la bonne structuration juridique (SCI à l'IR), le respect des conditions d'éligibilité du bien (VEFA, collectif, zone tendue), et un suivi fiscal annuel rigoureux.
Toukan Conseil coordonne l'ensemble : analyse de votre situation fiscale, sélection du bien conforme aux exigences LLI + Jeanbrun, accompagnement à la création de la SCI, et suivi dans la durée jusqu'aux déclarations annuelles.
Notre indépendance garantit que nos recommandations sont exclusivement guidées par vos objectifs patrimoniaux — sans rémunération de la part de promoteurs.
Notre accompagnement
- Analyse de votre TMI et identification du gain fiscal potentiel
- Sélection de biens conformes LLI + Jeanbrun en zones tendues
- Accompagnement à la création et aux statuts de la SCI à l'IR
- Coordination avec notaire et expert-comptable partenaires
- Optimisation de l'assurance emprunteur (ADI) comme bouclier patrimonial
- Suivi fiscal annuel et déclarations des revenus fonciers de la SCI
Questions fréquentes
Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme d'amortissement fiscal en vigueur depuis le 21 février 2026 permettant aux bailleurs privés via SCI à l'IR de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de leurs revenus fonciers. Il peut neutraliser la fiscalité des loyers et générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Quel est le montant annuel de l'amortissement ?
Pour une location en secteur intermédiaire : 3,5 % × 80 % du prix net de frais, plafonné à 8 000 €/an par foyer fiscal. Pour un bien à 200 000 €, cela représente 5 600 € de déduction annuelle. Le taux monte à 4,5 % en secteur social et 5,5 % en secteur très social (plafond 12 000 €).
Le dispositif Jeanbrun est-il soumis au plafond des niches fiscales ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est une déduction de revenus fonciers (amortissement), non une réduction d'impôt. Il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Vous pouvez donc le cumuler librement avec un PER, des dons, le crédit d'impôt LLI et d'autres avantages fiscaux.
Comment calculer mon économie fiscale avec Jeanbrun ?
L'économie dépend de votre TMI. Exemple (PPTX, simulation indicative) : bien à 198 900 €, loyers 8 700 €/an, charges 3 500 €/an. Sans Jeanbrun : revenu imposable 5 200 € → impôt ~2 454 €/an à TMI 30 %. Avec Jeanbrun (amortissement 5 570 €) : déficit −370 € → économie ~2 600 €/an. Les résultats varient selon la situation personnelle.
Peut-on bénéficier de Jeanbrun sans LLI ?
Le dispositif Jeanbrun a été conçu en cohérence avec les conditions du LLI (location nue intermédiaire, plafonds de loyers identiques). En pratique, la stratégie optimale combine LLI + SCI à l'IR + Jeanbrun : TVA réduite 10 % à l'achat, crédit d'impôt TF 20 ans et amortissement fiscal des loyers forment un triptyque d'avantages complémentaires.
La SCI à l'IR est-elle obligatoire pour Jeanbrun ?
Oui, dans le cadre de la stratégie Jeanbrun telle qu'elle est structurée. La SCI à l'IR permet la fiscalité transparente (les loyers remontent chez les associés et sont amortis par Jeanbrun) et la transmission progressive. Une SCI à l'IS suit d'autres règles d'amortissement et ne permet pas les mêmes optimisations dans ce montage.
Quels sont les risques à anticiper avec ce montage ?
Quatre points de vigilance : (1) Engagement long terme — la revente avant 9 ans remet en cause Jeanbrun, avant 16 ans remet en cause le différentiel de TVA LLI ; (2) Suivi administratif — la SCI implique une comptabilité annuelle et des obligations déclaratives ; (3) Risque locatif — vacance locative atténuée par le choix de zones tendues et le neuf ; (4) Évolution réglementaire — le dispositif est temporaire (jusqu'en 2028), prévoir la sortie en amont.
Quel profil d'investisseur est le plus adapté à ce dispositif ?
La stratégie LLI + SCI + Jeanbrun est particulièrement pertinente pour : les contribuables avec un TMI de 30 % ou plus souhaitant réduire la fiscalité de leurs revenus fonciers ; les investisseurs avec un horizon long terme (15-20 ans) sans revente anticipée prévue ; les familles ou couples souhaitant investir et transmettre progressivement via la SCI ; les investisseurs cherchant un actif réel qui génère du patrimoine et des revenus complémentaires à terme.
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