LMNP – Percevez des loyers
peu ou pas fiscalisés

Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de louer un bien meublé en déclarant les revenus en BIC. Son atout principal : amortir comptablement le bien pour générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années.

LMNP si les recettes < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus du foyer. LMP au-delà (régime professionnel). Le LMP offre plus d'avantages mais est soumis aux cotisations sociales indépendantes.

Au régime réel, le bien (hors terrain) s'amortit sur 25-40 ans, les meubles sur 5-10 ans, les travaux sur 5-15 ans. Ces amortissements réduisent voire effacent le bénéfice BIC imposable sans décaissement.

Tout bien loué meublé : appartement classique, studio étudiant, résidence de services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme), location saisonnière. Le logement doit satisfaire aux critères de meublement minimum définis par décret.

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Régime réel : déduction de toutes les charges réelles y compris les amortissements. Dans la grande majorité des cas, le régime réel est bien plus avantageux.

Oui, avec gestion déléguée via bail commercial et loyers garantis. Avantage : aucune gestion locative. Risque : qualité de l'exploitant et liquidité du marché secondaire. Analyse approfondie du bail indispensable.

Oui, sous conditions (3 services para-hôteliers minimum ou EHPAD), TVA de 20 % récupérable. Condition : conservation du bien 20 ans dans le dispositif. Remboursement proportionnel en cas de revente anticipée.

La différence clé : l'amortissement du bien, déductible en LMNP réel mais absent en location nue (revenus fonciers). Sur un bien à 200 000 €, cela représente 5 000-7 000 €/an de charges déductibles supplémentaires.

Comme une plus-value immobilière des particuliers : exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans. Avantage majeur : les amortissements passés ne réduisent pas le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

Oui, la valeur du bien entre dans l'IFI (sauf LMP sous conditions). L'emprunt immobilier restant dû est déductible de l'assiette IFI.

Oui, sans incompatibilité. Vous pouvez être propriétaire de votre résidence principale et de plusieurs biens LMNP simultanément.

Oui, immatriculation obligatoire au greffe (INPI) pour obtenir un SIRET. Démarche gratuite. Déclaration annuelle via formulaire 2031 (régime réel) ou 2042-C-PRO (micro-BIC).

Par emprunt (intérêts déductibles), apport personnel, ou combinaison des deux. L'effet de levier du crédit est particulièrement intéressant : loyers couvrent les mensualités, amortissements effacent la fiscalité.

Le déficit BIC LMNP est reportable sur 10 ans sur les bénéfices BIC, mais non imputable sur le revenu global (contrairement au LMP). Les amortissements non imputés sont reportables sans limite de durée.

Le LMNP est généralement plus flexible et efficace sur le long terme : amortissements pérennes, pas de plafonnement de loyer, pas de contrainte de zone. Le Pinel offre une réduction d'impôt directe mais est plus contraint.

Oui. La plus-value réalisée au moment du changement d'affectation bénéficie de l'exonération résidence principale. Immatriculation nécessaire dès la première mise en location meublée.

Défaillance de l'exploitant, révision à la baisse des loyers, difficulté de revente. Analyse de la solidité financière de l'exploitant et des conditions du bail commercial indispensable.

3-5 % brut pour un appartement meublé, 4-6 % pour une résidence de services. La rentabilité nette après optimisation fiscale (amortissements) dépasse souvent celle d'une location nue équivalente.

Analyse patrimoniale et fiscale, identification du bien adapté, sélection des opportunités, coordination avec expert-comptable et courtier, suivi annuel. Accompagnement global et indépendant.

Oui. Marché locatif bordelais dynamique (étudiants, jeunes actifs, résidences de services). Connaissance approfondie des quartiers porteurs et des opportunités locales.