Investissement Immobilier
à Bordeaux

Le rendement locatif brut varie de 3,5 % à 6 % selon le quartier et le type de bien. Les petites surfaces en hyper-centre affichent 3,5-4,5 % brut avec un fort potentiel patrimonial. Les quartiers en mutation (Bacalan, Bastide) offrent 4,5-6 % brut. En LMNP au régime réel, l'amortissement comptable peut ramener l'impôt sur les loyers à quasi zéro, améliorant sensiblement le rendement net.

Les Chartrons pour la stabilité patrimoniale (~4 800 €/m², 3,5-4,5 % brut) ; Bacalan/Bassins à Flot pour la croissance et le rendement (~4 200 €/m², 4,5-5,5 %) ; Saint-Michel pour le rendement élevé (~3 900 €/m², 4,5-5,5 %) ; la Bastide/Rive Droite pour le meilleur rapport prix/potentiel (~3 700 €/m², 5-6 %). La périphérie (Mérignac, Pessac, Talence) offre des rendements de 5-7 % avec moins de pression foncière.

Oui. Bordeaux compte 60 000 étudiants et une forte demande de jeunes actifs en location meublée. Le marché des résidences étudiantes et seniors est en expansion. L'amortissement comptable en régime réel permet de percevoir des loyers pratiquement non fiscalisés pendant 10-20 ans. C'est souvent le meilleur dispositif pour un primo-investisseur avec un TMI de 30-41 %.

Oui. Bordeaux, classée UNESCO, est l'une des villes françaises les mieux dotées en opérations Malraux. Le secteur sauvegardé (SPR) couvre une grande partie du centre historique. Les opérations Malraux permettent 30 % de réduction d'impôt sur les travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu'à 120 000 € de réduction). Toukan Conseil identifie les programmes disponibles selon votre profil fiscal.

Pour un TMI 41-45 % avec des revenus fonciers existants : l'ancien (déficit foncier, Malraux, MH) est généralement plus efficient. Pour un TMI 30 % souhaitant des revenus complémentaires non fiscalisés : le LMNP, neuf ou ancien. Pour un profil cherchant à réduire le coût d'acquisition dans un programme neuf en zone tendue : la LLI. Un bilan patrimonial personnalisé est indispensable avant de choisir.

Les prix varient de 3 500 à 7 000 €/m² intra-muros. Un studio meublé de 20-25 m² se négocie entre 100 000 et 150 000 €. Un T2 de 40 m² dans les Chartrons ou Bacalan : 180 000-220 000 €. Pour une opération Malraux ou MH, comptez 300 000-600 000 € travaux inclus. En périphérie (Mérignac, Pessac), les prix descendent à 2 500-3 500 €/m².

Oui. Bordeaux est classée en zone A, éligible LLI. Des programmes neufs proposent des logements à TVA 10 % dans la métropole bordelaise (ZAC Bassins à Flot, Armagnac, Saint-Jean Belcier, Rive Droite). Les loyers LLI en zone A sont plafonnés à environ 13 €/m²/mois. L'exonération de taxe foncière pendant 20 ans représente une économie significative dans une ville à pression fiscale locale élevée.

Oui. Toukan Conseil accompagne régulièrement des investisseurs parisiens ou nationaux. La LGV (2h05 de Paris) facilite les déplacements. Toukan Conseil, basé à Bordeaux, apporte la connaissance fine du marché local que ne possède pas un conseiller non-bordelais. Le bilan patrimonial se déroule en visioconférence, et la sélection du bien, la due diligence et le suivi sont assurés localement.

Non. Toukan Conseil est un cabinet indépendant. Nous ne percevons pas de commissions de promoteurs, marchands de biens ou exploitants de résidences. Notre rémunération repose exclusivement sur les honoraires de conseil. Cette indépendance garantit que nos recommandations sont dictées uniquement par votre intérêt patrimonial et fiscal.

Après une correction de 8-12 % en 2022-2024, le marché bordelais se stabilise en 2025. Les fondamentaux restent solides (attractivité nationale, LGV, dynamisme économique, déficit de logements). Les experts anticipent une revalorisation modérée de 2-3 %/an sur le moyen terme. Les quartiers en transformation (Rive Droite, Bassins à Flot) conservent le plus fort potentiel de valorisation.