Patrimoine historique
Loi Malraux –
Jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt
Investissez dans la restauration du patrimoine bâti français tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt de 22 à 30 % sur les travaux — sans plafonnement des niches fiscales. La solution des contribuables fortement imposés.
Le dispositif
Zones éligibles et taux de réduction
La loi Malraux s'applique aux immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France. Le taux de réduction dépend du type de plan de protection en vigueur sur le secteur concerné.
La réduction est calculée sur le montant effectif des travaux payés, dans la limite de 400 000 € répartis sur 4 années consécutives. L'avantage fiscal maximum est donc de 120 000 € (30 % × 400 000 €).
Avantage majeur : cette réduction n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales — elle s'ajoute sans limite à tous vos autres avantages fiscaux déjà utilisés.
Secteurs avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé — les zones les plus protégées et les plus prisées.
Quartiers ciblés par les programmes nationaux de renouvellement urbain. Combinaison rénovation et redynamisation urbaine.
Sites Patrimoniaux Remarquables couverts par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine — secteurs à fort intérêt patrimonial.
Plafond de travaux
400 000 € sur 4 années consécutives → Réduction d'impôt maximale : 120 000 € à 30 %
Pour qui ?
Le Malraux est-il fait pour vous ?
TMI 41 % ou 45 % avec un impôt annuel significatif
Contribuables ayant déjà atteint le plafond des niches fiscales de 10 000 €
Investissement entre 150 000 € et 500 000 € sur 4 ans
Horizon de placement d'au moins 12-15 ans
Sensibilité à la valeur patrimoniale et à l'emplacement historique
Souhait de ne pas gérer activement (programme clé-en-main avec promoteur)
Notre accompagnement
- Analyse de votre situation fiscale et vérification de la pertinence Malraux
- Sélection de programmes de qualité (promoteur, secteur, prix, travaux)
- Simulation précise de la réduction d'impôt sur 4 ans
- Coordination du financement (emprunt + apport)
- Suivi du chantier et des paiements des tranches de travaux
- Déclarations fiscales annuelles et suivi de la mise en location
Questions fréquentes
Tout savoir sur la loi Malraux
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
Dispositif de défiscalisation immobilière : réduction d'impôt de 22 à 30 % sur les travaux de restauration dans des secteurs protégés (SPR), dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Hors plafonnement global des niches fiscales.
Quels sont les taux de réduction en loi Malraux ?
30 % en PSMV approuvé ou quartier dégradé NPNRU. 22 % en PVAP approuvé. Avantage fiscal maximum : 120 000 € (30 % × 400 000 €).
Le Malraux est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non, expressément exclu. Il se cumule avec toutes vos autres réductions d'impôt sans être limité par le plafond de 10 000 €.
Quelle est la durée d'engagement ?
Location nue obligatoire pendant 9 ans minimum à compter de la date d'achèvement des travaux ou de la première mise en location.
Peut-on habiter le bien acquis en Malraux ?
Non. Location nue à usage d'habitation principale du locataire obligatoire. Pas d'occupation personnelle, pas de location à un membre du foyer fiscal.
Quelle est la différence entre Malraux et Monuments Historiques ?
Malraux : 22-30 % sur travaux plafonnés à 400 000 €, accessible sur plus de biens. MH : déduction 100 % des travaux sans plafond, biens plus rares, réservé aux très forts TMI.
Quels travaux sont éligibles en loi Malraux ?
Travaux de restauration complète sous contrôle ABF : façades, toiture, parties communes, équipements, aménagement intérieur. Réalisés par un promoteur spécialisé avec ASU ou permis approuvé.
Comment est calculée la réduction d'impôt Malraux ?
Réduction = travaux payés × taux (22 ou 30 %). Exemple : 100 000 € de travaux en zone PSMV = 30 000 € de réduction sur l'impôt de l'année. Report sur 3 ans si impôt insuffisant.
Peut-on investir en Malraux avec un crédit immobilier ?
Oui. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais ne génèrent pas de réduction Malraux. L'effet de levier du crédit est couramment utilisé.
La réduction Malraux est-elle remboursable ?
Non, mais reportable sur 3 ans. Un impôt annuel significatif est donc nécessaire pour en bénéficier réellement.
Quelles villes proposent des programmes Malraux ?
Lyon, Bordeaux, Paris, Avignon, Strasbourg, Tours, Nantes, Aix-en-Provence, Rouen, Montpellier... Toutes les villes avec SPR actif.
Y a-t-il des plafonds de loyer en Malraux ?
Non. Aucun plafond de loyer ni de ressources locataires — loyer du marché applicable. Très avantageux dans les centre-villes historiques.
Quel profil est adapté à la loi Malraux ?
TMI 41-45 %, impôt annuel significatif, capacité d'investissement 150 000-500 000 €, horizon 12-15 ans, sensibilité au patrimoine historique.
Comment Toukan Conseil accompagne-t-il sur le Malraux ?
Analyse fiscale, sélection des programmes, simulation de la réduction, coordination du financement, suivi du chantier, déclarations fiscales. Intégration dans la stratégie patrimoniale globale.
Quels sont les risques du Malraux ?
Dérapage des coûts/délais de travaux, dépendance à l'ABF, risque promoteur, liquidité limitée à court terme. Un opérateur sérieux et un emplacement porteur limitent ces risques.
Toukan Conseil intervient-il sur des programmes à Bordeaux ?
Oui. Bordeaux (site UNESCO) propose des programmes Malraux dans les quartiers historiques. Connaissance du marché local et réseau d'opérateurs spécialisés.
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