Zones tendues · Décote & transmission · Sans contrainte de gestion
Nue-propriété —
Investir à prix décoté, sans les inconvénients de la location
Acquérez un bien immobilier dans les grandes métropoles avec une décote de 30 à 40 % sur sa valeur de marché. Pas de gestion locative, pas de fiscalité sur les loyers, hors IFI — et pleine propriété récupérée automatiquement au terme du démembrement.
En chiffres
Les atouts de l'investissement en nue-propriété
Acquérez un bien dans une zone tendue à 30-40 % en dessous du prix de marché. La décote varie selon la durée du démembrement.
Pas de loyers perçus = pas de revenus fonciers à déclarer, pas de prélèvements sociaux à 17,2 %, pas de tranche marginale d'imposition.
La valeur de la nue-propriété n'entre pas dans la base IFI pendant toute la durée du démembrement. C'est l'usufruitier qui la déclare.
L'usufruitier (bailleur institutionnel) gère entièrement le bien : locataires, loyers, travaux, remise en état. Aucune contrainte pour le nu-propriétaire.
Comment ça marche
Le démembrement temporaire :
nue-propriété + usufruit
Le droit de propriété se décompose en deux éléments : la nue-propriété (la propriété des murs) et l'usufruit (le droit d'usage et de jouissance). L'investissement en nue-propriété consiste à acquérir uniquement la nue-propriété, pendant qu'un bailleur institutionnel acquiert l'usufruit pour une durée déterminée.
Cette séparation se traduit par une décote significative à l'achat : l'investisseur paye la nue-propriété seule, soit 60 à 70 % de la valeur de pleine propriété selon la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Pendant le démembrement, l'usufruitier — un bailleur institutionnel ou social — gère entièrement le bien : il loge des résidents, perçoit les loyers, assure l'entretien. Le nu-propriétaire n'a aucune obligation, aucun revenu imposable, et aucun bien à déclarer à l'IFI.
Simulation indicative — bien à 350 000 € en pleine propriété
Simulation indicative à titre pédagogique. La décote varie selon la durée du démembrement et la localisation. La revalorisation dépend du marché local.
Le cycle d'investissement
De l'achat à la pleine propriété
Achat avec décote
L'investisseur acquiert la nue-propriété à 60-70 % du prix de marché. L'usufruitier (bailleur institutionnel) acquiert l'usufruit temporaire pour la durée définie contractuellement.
Pendant le démembrement
L'usufruitier gère le bien, loge des locataires, perçoit les loyers et prend en charge l'entretien. Le nu-propriétaire n'a aucune obligation ni fiscalité locative.
Au terme du démembrement
L'usufruit s'éteint automatiquement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais. Il peut alors occuper, louer ou revendre le bien librement.
Au terme du démembrement
Pleine propriété récupérée sans frais ni droits de mutation — le nu-propriétaire peut occuper, louer à loyer libre ou revendre à la valeur de marché.
Pour qui ?
La nue-propriété est-elle
faite pour vous ?
Investisseurs soumis à l'IFI souhaitant placer sans alourdir leur base taxable
Contribuables avec des revenus fonciers existants voulant créer un déficit (intérêts d'emprunt déductibles)
Investisseurs à horizon long terme (retraite, transmission) sans besoin de revenus immédiats
Personnes souhaitant acquérir dans les grandes métropoles sans les contraintes de la gestion locative
Familles préparant une transmission patrimoniale à moindre coût fiscal
Notre accompagnement
- Analyse de votre situation IFI et patrimoniale
- Calcul de la décote optimale selon votre horizon d'investissement
- Sélection de biens dans les zones à fort potentiel de valorisation
- Structuration du financement (emprunt + déduction des intérêts)
- Intégration dans votre stratégie de transmission patrimoniale
- Accompagnement à la récupération de la pleine propriété au terme
Questions fréquentes
Tout savoir sur la nue-propriété
Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ?
Achat d'un bien immobilier dont l'usufruit temporaire est cédé à un bailleur institutionnel (15 à 20 ans). L'investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote de 30 à 40 %. À l'issue du démembrement, il récupère la pleine propriété sans frais. Aucune gestion locative, aucun revenu imposable, hors IFI.
Quelle est la décote pratiquée à l'achat ?
La décote varie selon la durée du démembrement et la localisation. Pour 15 ans : environ 30-35 % du prix de pleine propriété. Pour 20 ans : environ 35-40 %. Cette décote permet d'entrer sur les marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux) à un prix bien en dessous du marché.
La nue-propriété est-elle soumise à l'IFI ?
Non. Pendant le démembrement, la valeur de la nue-propriété n'entre pas dans la base IFI. C'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété. Avantage majeur pour les patrimoines élevés.
Faut-il déclarer des revenus locatifs ?
Non. L'investisseur ne perçoit aucun loyer pendant le démembrement. Il n'y a donc pas de revenus fonciers à déclarer, pas de prélèvements sociaux (17,2 %), et aucune fiscalité supplémentaire sur les loyers.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, sous conditions. Si l'investisseur dispose par ailleurs de revenus fonciers, les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété sont déductibles de ces revenus fonciers — pouvant créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L'usufruit s'éteint automatiquement. L'investisseur récupère la pleine propriété sans aucun frais supplémentaire ni droits de mutation. Il peut occuper, louer à loyer libre ou revendre le bien à sa valeur de marché.
Qui s'occupe de la gestion du bien ?
L'usufruitier — un bailleur institutionnel ou social — gère entièrement le bien : sélection des locataires, encaissement des loyers, gestion des impayés, entretien et remise en état. Aucune contrainte de gestion pour le nu-propriétaire.
Dans quelles villes investir en nue-propriété ?
Les zones à forte tension locative sont les plus pertinentes : Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier. La décote permet d'entrer sur ces marchés élevés à un coût significativement inférieur.
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